住まいと土地の相談

過去の土地取引の瑕疵

昔の勤務先のお客様からご連絡をいただきました、その勤務先は10年程前の倒産した会社です(^-^; 土地の登記の件で確認の依頼がありました

過去の土地取引の瑕疵

法務局の公図・謄本を確認したうえで、本日客様宅へお伺いして土地の契約等を確認しながらお話をさせていただきました

所有権移転登記が済んでいない土地が残っていました

結論から言うと……土地決済時の登記のミスです。売買契約には含まれていない土地ですが、「土地付建物売買契約書」にはサービスとして付帯する旨の特約表記があります

売買の当該土地の北側の道路沿いに、三角形で小さく別筆となっている土地があり、その土地がそのまま残っていました、土地取引の瑕疵です

経緯を想定すると…

売買の当該敷地は、旧勤務先の会社が購入してから建物を建てて。今のお客様に売却してありますが、その三角形の土地は旧勤務先と以前の持ち主様(売り主様)との所有権移転のも未登記で、その方の名義のままとなっています。恐らく、旧勤務先が購入する際に何らかの瑕疵があったと想定できます、わざわざ残すにも意味がない土地です。この時もサービスとか付帯にするとか口約束等でそのままになっていたと想定でます。お客様との売買契約の時にはそのことを考慮して特約に表記しましたしが、決済時にそれを忘れて、会社の所有権のある土地だけ移転登記をしたもの思われます

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

発覚の経緯

以前の持ち主様が亡くなられて、お子様が相続され、そのお子様からお客様に「所有権の移転が済んでいない土地が残っているので、登記を済ませてほしい」と連絡があったようです。以前の持ち主様側も実質的には所有権が移っていると理解していただいているので問題なく移転登記は出来ると思います

所有権移転登記の方法

ここどう云った事由で所有権の移転をするかがポイントとなりそうです

今、思いつく所有権移転の事由は……

❶土地付建物売買契約の特約を活かし、登記の瑕疵として行う
➋新たに贈与か売買を行うかたちで登記を行う
❸取得時効を事由に登記を行う

法的に出来ない事もあると思われます、来週…司法書士さんと相談をして回答させていただくことにします

自分的には❸かなと考えています、占有開始が無過失なので時効の期間満了は10年です。既に10年は経過しているので問題ないと考えます。占有時に過失あるとされても期間満了はまではあと2年あまりです

所有権の移転登記が終わるまでサポートさせていただきます

まずは「無料相談」へ

「新築」「リフォーム」「解体」「空き家対策」など、住まいに関するお悩みがございましたら、まずはご相談ください。
「何を、どうすればよいのか」をご提案いたします。

初回無料相談お問合せ・お申込み