2020年4月1日に住宅ローン・フラット３５の制度が一部変更となりました。
目次
【フラット３５】制度変更
返済負担比率の算定の見直し
フラット３５の総返済負担率は30％以下（年収400万円以下）と規定されています。
その計算式は
総返済負担率 ＝ 全ての借入れの年間合計返済額 ／ 年収 （％）です
この全ての借入れの年間合計返済額に追加と変更がありました
追加 → 賃貸予定または賃貸中の住宅に係る借入の返済額を年間合計返済額に含める
変更 → 売却予定の住宅に係るローンの返済額を 年間合計返済額から除くことが可能
(条件) 現在居住している住宅を売却予定で、その予定額によりその住宅の住宅ローンを完済できることが確認できる。
セカンドハウスの取扱いの一部見直し
セカンドハウスを取得するための【フラット３５】を二重に借入れることは出来ない取扱いとする。(マイホームに加えてセカンドハウス１棟なら利用可能、2棟は利用不可能）。セカンドハウスの取得の場合は機構への届け出の有無にかかわらず【フラット３５】の返済中に第三者に賃貸することは出来ない。
借換融資の借入期間を一部見直し
これまで借入期間が15年より短い場合は【フラット３５】の借換融資の対象ではありませんでしたが、その借入期間を見直して15年未満でも利用できるようになりました。
➀80歳－借換融資の申込時の年齢
②35年－住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過年数
➀または②のいずれか短い年数を上限とする
※②の年数が15年（60歳以上の場合は10年）より短くなる場合はその年数が上限
※申込時の年齢が70歳以上は利用できない（親子リレー返済利用者を除く）
当初借りた住宅ローンの残り返済期間が短い場合でも【フラット３５】の借換えが可能となります。
「住みかえ」を支援する方向へ
この見直しは、基本的には「住みかえ」を支援する方向です。
あいまいな部分の明確化
いままで不明確だった部分がしっかりと明文化され明確となりました。自分で居住する「住まい」の「住みかえ」については、既存の「住まい」を賃貸する場合もふたつの住宅ローンの返済が総返済比率内であれば【フラット３５】の利用が可能。また、既存の「住まい」を売却する場合もその売却予定額で既存の住宅ローンの返済額を総返済比率の計算に含めずに【フラット３５】の利用（申込）が可能となります。これは純粋な悪意のない「住みかえ」の利用は認めるということと理解できます。
不正利用の厳格化
その一歩で【フラット３５】の不正利用防止に対する見直しともなっています。不動産投資物件での利用は以前から対象外ですが、申請事由を偽り、賃貸目的なのに自分が住む住宅として申請して【フラット３５】を不正利用するケースが目立っていました。こうした不正利用の防止策として直接的な見直しではありませんが、制度の隙間を埋めるためのに総返済負担比率の計算の見直しが行われました。さらにセカンドハウスの二重利用のと賃貸利用を出来なくするように見直されました。
【フラット３５】を上手に利用して「住みかえ」を
国の政策として「住まい」は長期優良住宅等で高耐久になりました。住宅ローンの返済が終了しても、住み続けることが可能な「住まい」となっています。しかし、子育てを目的に建てた住まいは、子育てが終わった世代には住みずらい「住まい」となります。その子育ての「住まい」は次の子育ての世代に譲って（賃貸・売却）、自分たちはセカンドライフが楽しめるは新しい「住まい」に暮らすといった「住みかえ」が可能なのです。それには子育ての「住まい」を建てる段階から準備をしておくことが大事です。
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