住まいと土地の相談

「住まい」が建てられない土地

残念ながら……自分の土地だからといって、どこでも自由に「住まい」は建てられません(^-^; 「住まい」が建てられる土地と「住まい」が建てられない土地があります

「住まい」が建てられない土地

「住まい」が建てられない土地のお話をします

市街化調整区域内の土地

都市計画法と云う法律があります、その中で市街化調整区域に指定されているい土地には原則として「住まい」は建てられません。市街化を抑制&調整する区域なので、建物は建ててはいけませんと云うのが原則です

何度も原則と云っているのは理由があります、条件次第では建てられる可能性もあるからです。しかし、ここでは市街化調整区域原則として「住まい」が建てられないと理解して下さい

工業専用地域(用途地域)の土地

同じ都市計画法市街化区域は建物が建てられますが、市街化区域には用途地域が定められています、その用途地域によって「住まい」が建てられない土地があります、それが工業専用地域です。その他の用と地域には「住まい」は建てられます

住まい」が建てられるからと安心は禁物です、用途地域商業地域内工業地域は「住まい」を建てるには適していません、大きな店舗や工場の立ち並ぶ場所ですから十分な検討が必要です

工業専用地域(工業団地)

農地(畑・田・採草放牧地など)の土地

登記簿地目農地(畑・田・採草放牧地など)の場合は「住まい」は建てられません。これは優良な農地を保護しようとする農地法の規程からくるものです、農業委員会の許可や届出を受けて農地転用が可能であれば「住まい」を建てることができます。この農地転用がなかなか曲者(くせもの)です、市町村の農業委員会と十分な相談と協議が必要です

地目で云う公衆道路用悪水路も「住まい」を建てられる土地ではありません山林原野雑種地等には「住まい」を建てることができます。土地を購入する場合には現地での現況の確認も必要ですが、必ず地目を確認するようにしましょう

4mの道路に2m以上接しいない土地

建築基準法に接道要件と云うのがあります、簡単に云うと道路に2m以上接していないと「住まい」は建てられません

では、何を基準のに道路って云うのでしょうか?
これも簡単に云うと道路は4m以上の幅員があって、建築基準法上で道路と認められる必要があります
いろいろな条件や要件があります、これは専門家の方に役所に行って調べていただくのが最善の方法です…国道、県道、市町村道は道路で間違いありませんが、4mの幅員が無い場合もあります。これも役所での確認が必要です

ここでは、4mの道路に2m以上の接道がないと「住まい」は建てられないと覚えて下さい、もちろん原則です…条件によって建てられる場合もあります

傾斜地と擁壁のある土地

建築基準法とそれに関連した法律で「住まい」を建てることを規制されているが土地があります。傾斜地擁壁のある土地です

傾斜地とは法地や崖地を云います、平坦でない土地です。傾斜角度が15%以上の土地には「住まい」を建てられません。これも原則です、条件次第では平坦な土地よりデザイン性豊かな「住まい」を建てることが可能な場合もあります、この辺りは専門家の調査や提案が必要です

擁壁のある土地とは隣地の高低差が2m以上あって、それを覆うべく造られた人工的な壁を云います。この擁壁は「住まい」を建てる前に確認検査が必要です、確認検査をクリアーしないと「住まい」を建てることができません
確認検査をクリアー出来れば、このような土地も活用の方法いかんで眺望のよい「住まい」を建てることも可能です。ここもやはり専門家の調査や提案が必要です

擁壁

高圧線の下にある土地

高圧電線の下にも「住まい」が建てられない土地があります。使用電圧が170,000Vを超える高圧線の下では、高圧線下から水平距離で3m以内の土地には建物を建てられません

170,000V以下の高圧線、送電線の下もいろいろな規制がありますし、電波障害が起きてTVや電話等に影響がある場合があります。「住まい」を建てる場合には注意が必要です

反面、そんなに高電圧ではない送電線の下であっても、敬遠される方が多いのと地上権の設定等がある為に土地の価格は安く設定されます。十分な調査&検討の上で、このような土地に「住まい」を建てることは予算的には有利になります。選択肢のひとつではあります

高圧線

物理的に建築が困難な土地

最後に法的な規制ではなく、物理的に建築の困難土地があります

極端に狭い土地…細長い土地…これは理解できますね

水道や電気が通っていない土地、汚水の放流先がない土地……これも基本的には「住まい」は建てられません。「水道や電気はいらない」、「汚水は敷地内で処理する」などの厳しいながら条件をクリアーすれば建てられないことはありませんが……

高低差のある土地等で、擁壁の検査条件を充たしていても、建築作業が困難な場合があります。重機作業や生コンの打設が出来な土地は基本的に「住まい」は建てれません。このよう場合はお金次第のところもあります、作業通路を造ったり、近隣の敷地を借りて大きな重機を利用したり…方法はいくらでもありますが、予算も相当にかかります…現実的ではありませんね

以上……

不動産業者は土地を売ることが仕事です

多少…「住まい」の建築に支障があっても、上手に説明をして、なんとか土地を売ろうと考えてる業者さんが多いのも事実です。以前はあきらかに建築の出来ない土地を平気で売っていた不動産業者さんもいました。今はいないとは思いますが注意は必要です

土地を探す段階から、「住まい」の専門家にアドヴァイスを受けることをお薦めします。そんな時に私共…「住まいの相談室」をご利用下さい

土地それぞれに、いろんいろな条件があります。それが「住まい」を建てる方にとってメリットとなる場合もあれば、デメリットとなる場合もあります、お気軽にご相談下さい

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